Laura Verdelli, “Projets urbains contemporains en bord de fleuve, entre opportunités et risques”

Autrice : Laura Verdelli, MCF en Aménagement de l’espace et Urbanisme, Université de Tours, CITERES, UMR 7324.

Laura Verdelli occupe la fonction de maître de conférences en composition urbaine et projet d’aménagement à l’école Polytechnique de l’Université de Tours et elle est chercheuse au laboratoire CITERES (CItés, TERritoires, Environnement et Sociétés, UMR 7324). Ses axes de recherches portent sur les processus contemporains de protection, de patrimonialisation et de mise en valeur des paysages, en lien avec les influences culturelles, patrimoniales et touristiques. Sa thèse, soutenue en 2008, s’intitule Héritages fluviaux, des patrimoines en devenir. Processus d’identification, protection et valorisation des paysages culturels en France, Portugal et Italie : quelques exemples significatifs. En 2015, elle a co-dirigé le numéro 237 de la revue Norois, pour un dossier consacré à la Diversité des paysages fluviaux. Elle a co-écrit de nombreux articles parmi lesquels on peut mentionner “La prévention des inondations dans les opérations d’aménagement des interfaces ville-port, un levier de gentrification indirecte ? Le cas du Havre (France)” (Carnets de géographes, n^o 11, 2018), ou encore “Ranimer un patrimoine, Mobilisations autour du lac de Kanagan (Pondichéry, Inde)” (Études rurales, n^o 211, 2023).

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Ce texte ne se veut pas un article scientifique mais seulement une réflexion fondée sur l’observation d’actions et nourrie par les travaux de nombreux collègues et étudiants au cours des dernières années.

La réappropriation contemporaine des bords de fleuve par les politiques urbaines, motivée initialement par la disponibilité foncière et la dépollution d’anciens sites industriels, a permis à des zones urbaines de passer peu à peu d’un statut d’espace délaissé à celui de lieux résidentiels prisés, voire de pôles de développement économique et culturel. Nous examinerons ici la transformation progressive de ces espaces, nous verrons comment l’architecture iconique et l’usage de la notion de patrimoine sont de puissants leviers de marketing urbain dans cette réappropriation contemporaine des fronts d’eau par les villes, et enfin nous nous pencherons sur les solutions dites durables d’intégration des risques d’inondation dans ces projets, notamment au travers du concept de “solutions fondées sur la nature”.

La ville et le front d’eau : la reconstruction progressive d’un lien de qualité 

Les zones situées le long des berges des fleuves, longtemps restées relativement libres d’urbanisation pour diverses raisons, connaissent un réinvestissement croissant de la part des politiques urbaines. Depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale, l’intérêt pour les bords de fleuve a connu une évolution significative, amenant des zones historiquement délaissées à devenir des espaces de plus en plus prisés et réinvestis par les politiques urbaines. Historiquement, les cours d’eau ayant été utilisés comme voies de communication, les fronts d’eau ont été marqués par des usages multiples et parfois peu valorisants, comme le rejet des déchets des productions proto-industrielles, d’hôpitaux ou d’abattoirs. De tels éléments ont freiné l’expansion urbaine sur des terrains en contact direct avec l’eau. Le risque d’inondation inhérent aux rives a constitué du reste une contrainte supplémentaire. Ainsi, jusqu’à la reconstruction, ces terrains ne possédaient pas une grande valeur foncière. On observe un nouvel intérêt pour ces lieux à partir de l’entre-deux-guerres. À Tours, par exemple, la Cité-jardin des Bords de Loire correspond à un programme de logements sociaux construits dans les années 1920 sur le site d’un ancien abattoir, transformant ainsi le site d’une activité polluante en zone d’habitation. Le nouveau lien avec le front d’eau est illustré par le nom même de l’opération.

Des projets similaires ont vu le jour ailleurs le long de la Loire, entre Tours et Saint Pierre-des-Corps, ainsi qu’au niveau du Cher. La dynamique de réappropriation progressive des fronts d’eau se développe partout dans le monde occidentalisé, surtout sur les fronts littoraux dans le but de développer des espaces mixtes (portuaires, maritimes et urbains) dynamiques. Aux États-Unis, dès les années 1960, dans des espaces libérés par les activités portuaires obligées de se déplacer en raison de l’évolution du secteur (en particulier du fait de l’espace important nécessaire aux containers), des programmes immobiliers combinant les vestiges de l’activité portuaire avec des projets d’habitat de type très aisé ont commencé à apparaître. C’est ainsi qu’ont été construits les premiers lofts dans les anciens docks réhabilités ou encore de petites maisons de ville, qui offraient un accès aussi bien en voiture que par bateau.

Les pouvoirs publics ont rapidement pris conscience du potentiel économique considérable de ces espaces, allant au-delà du simple logement. C’est ainsi qu’a émergé une stratégie visant à renouveler l’image de villes, en particulier de celles qui étaient en perte de vitesse ou en phase de reconstruction. Cela leur a permis de s’insérer dans une dynamique de compétition d’attractivité inter-urbaine.

Ainsi, l’intérêt pour les fronts d’eau urbains a évolué d’une certaine forme d’abandon, ou tout au moins d’utilisation pour des fonctions marginales, vers une reconnaissance de leur potentiel économique, social, environnemental et identitaire. Cela a conduit à des stratégies de réinvestissement et de valorisation de plus en plus sophistiquées, intégrant des objectifs de marketing urbain et des considérations de gestion des risques.

L’architecture comme principal outil de marketing urbain dans la revalorisation des fronts d’eau 

Pour atteindre les objectifs de marketing urbain que se fixent les villes désireuses de renouveler leur identité et de se positionner favorablement dans la compétition inter-urbaine, l’architecture est un levier précieux. Les projets architecturaux emblématiques, la valorisation des paysages le long de l’eau et la réhabilitation créative d’espaces délaissés sont autant de stratégies dans le cadre desquelles l’architecture devient un puissant outil de marketing urbain. Si l’architecture a toujours été utilisée pour légitimer un statut social, elle est ici sciemment employée par les pouvoirs publics et les promoteurs pour créer une image positive et attractive des villes, dans le but de stimuler l’économie, d’attirer de nouveaux habitants et de renforcer leur position sur l’échiquier des villes en compétition entre elles.

L’architecture fait en quelque sorte office de carte de visite pour la ville. De grands équipements à l’architecture iconique, conçus par des architectes de renom dans les zones portuaires, se sont développés avec l’idée que l’eau pourrait servir de miroir magnifiant ces constructions. Le musée Guggenheim de Bilbao est un exemple emblématique de cette approche : il a permis de transformer une ville marginale en contribuant à l’essor de son économie grâce à un bâtiment dont l’architecture est devenue le symbole d’un renouveau. Le processus se décline ailleurs dans le monde. On peut en donner de nombreux exemples : la Maison du Port à Anvers (Belgique), bâtiment en forme de coque de bateau conçu par l’architecte irako-britannique Zaha Hadid, participe à la visibilité internationale de la ville ; l’un des plus éminents ancêtres de ce mode de fonctionnement, la Sydney Opera House (Australie) construite par l’architecte danois Jørn Utzon au début des années 1970, représente aujourd’hui l’image de marque de la ville à l’échelle mondiale.

Envisager un important renouvellement urbain permet de tirer un maximum de profit des espaces en bord d’eau. Un de ces projets urbains emblématiques et spectaculaires dans une zone portuaire est celui de HafenCity à Hambourg (Allemagne). Cet exemple, qui oppose une architecture contemporaine à une activité portuaire maintenue, montre comment un bon programme peut réussir un grand pari. Inauguré en 2017, le nouveau quartier propose un habitat très aisé face à l’activité portuaire, malgré toutes ses nuisances (les odeurs, les fumées, les grosses grues qui déplacent les containers). Pour s’assurer de la réussite du projet, les parties prenantes ont élaboré un programme aussi cohérent que varié, qui permet d’éviter la monotonie architecturale ; elles ont trouvé un moyen de donner vie très rapidement au quartier via l’implantation d’un équipement souvent exploité à ces fins : une université. La Philharmonie des architectes suisses Herzog et De Meuron, accueille le visiteur remontant l’Elbe, avec sa marque identitaire : sa forme qui évoque une proue de bateau.

Le marketing urbain fait aussi appel à l’architecture pour reconstruire une image identitaire de la ville à travers des interventions artistiques et architecturales dans des lieux atypiques dépourvus de potentiel constructible évident. En France, Saint-Nazaire est une ville pionnière dans ce domaine. Dès 1994, les bunkers de la Seconde Guerre mondiale, impossibles à réaménager en raison de leurs méthodes de construction, sont investis d’un pouvoir symbolique grâce à la façon dont le plasticien français Yann Kersalé les habille de lumière.

Ce type d’intervention permet de transformer des vestiges en éléments de restructuration et de reconstruction identitaire pour la ville. De plus en plus de performances artistiques s’attachent ainsi à des espaces sans potentiel, ou volonté de transformation architecturale majeure, en structurant des nouveaux espaces capables de répondre à la demande de villes de plus en plus saturées.

La notion de patrimoine : un deuxième outil de marketing urbain dans la revalorisation des fronts d’eau

Les villes traversées par des fleuves mettent en avant la présence de l’eau et de la nature comme des atouts ; ces espaces sont vus comme les poumons verts du corps de la ville et sont propices aux loisirs. Assez rapidement, ce n’est plus seulement l’architecture qui met l’espace en valeur, mais aussi, inversement, la présence de l’eau qui met en valeur l’architecture, comme un miroir propre à magnifier les bâtiments et les équipements. Ces espaces, où nature et architecture se mettent mutuellement en valeur, sont alors perçus comme ayant une forte valeur patrimoniale. Encouragée par la Convention européenne du paysage, se répand la tendance à considérer que tout espace qui nous entoure est un paysage, y compris les espaces urbains et les espaces délaissés, et l’idée que ces paysages ont une valeur patrimoniale, mémorielle et identitaire. Cette valeur patrimoniale du paysage urbain, à la frontière d’un paysage dit “naturel”, est invoquée dans les opérations de mise en valeur des fronts d’eau. Elle sert aussi à minimiser aux yeux de l’opinion publique le profit financier qui est visé et qui découle des dites opérations. En effet, la vue sur l’eau devient un élément d’imaginaire, elle est considérée comme une valeur ajoutée, et augmente considérablement le prix du foncier.

L’exemple de la High Line de New York (USA), réhabilitée en espace public attractif, montre comment un investissement public initial peut attirer l’entrepreneuriat privé et valoriser les zones au bord de l’eau. Cet intérêt pour les rives de fleuve se manifeste à l’échelle mondiale avec des projets similaires imaginés jusqu’en Inde. La mise en avant de ces espaces peut se faire même dans des villes qui n’ont pas historiquement de front d’eau naturel. C’est le cas de Milan (Italie) par exemple qui, en 2015, à l’occasion de l’Exposition Universelle sur le thème “Nourrir la planète”, a insisté sur la présence de l’eau dans son récit et son marketing, illustrant une volonté de créer une narration valorisante autour de cet élément, même artificiellement. En effet, la présence de l’eau à Milan se résume aujourd’hui à un fragment de port et à deux petits tronçons de canaux jadis destinés à l’irrigation. Ces maigres fronts d’eau, vestiges de canaux construits à partir du XVI^e siècle et tous ensevelis par l’urbanisation au fil du temps, sont devenus, à cette occasion, le centre d’un projet urbain qui tend à montrer qu’à Milan l’eau a toutefois un rôle structurant. Le projet urbain porté par la municipalité a donné lieu à un aménagement très minéral du front d’eau de l’ancien port, jusqu’alors envahi par la végétation spontanée ; une association d’habitants a vainement cherché à préserver celle-ci, pour favoriser le retour de la biodiversité dans une des villes les plus radicalement imperméabilisées d’Europe.

Plus récemment, de nombreuses villes européennes se sont essayées à une nouvelle stratégie d’urbanisation qui vise à rediriger les habitants vers les anciennes zones portuaires en y implantant des infrastructures culturelles, commerciales, de loisirs et d’enseignement supérieur, créant ainsi de nouveaux quartiers dynamiques en peu de temps. La mixité des activités, couplée à une forte fréquentation due à la présence d’un grand nombre d’étudiants et de personnels au quotidien, permet un essor très rapide de quartiers de ce type. De tels espaces construits sur ce modèle de développement deviennent en moins de cinq ans des zones d’habitat prisées, puisqu’il y fait bon vivre en bord d’eau et au cœur d’un quartier urbain dynamique. Plus classiquement, il aurait fallu une bonne vingtaine d’années pour y attirer durablement des habitants.

La nécessaire intégration du risque d’inondation dans la revalorisation des fronts d’eau

Ces développements s’accompagnent souvent de la création de jardins fluviaux le long des cours d’eau, qui permettent de magnifier la présence du végétal, de mettre en exergue la proximité de l’eau mais aussi de sensibiliser aux risques d’inondation. Il ne faut pas l’oublier : ces zones aujourd’hui très prisées étaient historiquement délaissées, principalement en raison de leur caractère inondable. Concilier le péril d’inondation et les activités humaines reste encore le défi majeur à relever le long de fronts d’eau urbains.

Malgré leurs risques, ces espaces attirent de nouveau l’attention et représentent une opportunité foncière d’autant plus précieuse qu’elle se révèle, de façon un peu inattendue, dans les zones les plus densément construites des centres historiques. Les autorités cherchent ainsi à concilier le développement urbain avec la gestion des risques d’inondation, parfois en adoptant une architecture défensive dans des quartiers huppés. En effet, quand le marché privé de la construction reprend et investit ces espaces pour bâtir des quartiers autour de ces parcs fluviaux, il en résultent des sortes de forteresses dans lesquelles, pour des raisons explicites de risques d’inondation, il n’y a jamais d’accès direct entre le niveau de la rue et celui des rez-de-chaussée : il faut toujours monter des escaliers vers des espaces qui sont déjà perçus comme privés. On ne les traverse donc pas si on n’y est pas formellement invité. Dans une opération récente à Angers, on observe un système de double chaussée pour piétons, plutôt privative pour les habitants, qui se défend derrière des arcades. Cela crée des espaces semi-privés qui filtrent l’accès aux résidences. Néanmoins, ces opérations restent confinées et repliées sur elles-mêmes et on se rend vite compte que l’ouverture proclamée sur la nature ne reste que virtuelle et que la possibilité de se réapproprier les espaces en bord de fleuve n’est souvent qu’un argument commercial.

Une autre approche, très récente, permet d’intégrer des dispositifs paysagers qui masquent la dimension technique de la protection. L’objectif est de valoriser ces espaces tout en gérant la vulnérabilité face aux inondations et de ne plus considérer les zones inondables comme des espaces où la construction est impossible, mais plutôt de construire en tenant compte du risque. L’exemple de la ZAC (Zone d’Aménagement Concertée) Pirmil à Rezé, près de Nantes, illustre cette approche. Ce projet urbain est conduit en zone résolument inondable (voir sa présentation sur le site de la mairie de Rézé). Dans ce cas, les plans de prévention des inondations sont requalifiés, pour stipuler que les aménagements ne doivent porter atteinte ni au libre écoulement des eaux, ni au volume d’expansion des crues initiales.

Dans ce but, on privilégie des formes architecturales qui ne font pas obstacle à l’écoulement de l’eau. De plus, on recourt aux “solutions fondées sur la nature”, telles que les ripisylves, les haies et les fossés. Ces solutions sont conçues pour stocker, filtrer et laisser s’évapotranspirer l’eau, ce qui contribue à la gestion des inondations tout en donnant une impression de nature. Cette dernière est souvent artificialisée et travaillée comme le serait un équipement technique. Il s’agit d’une nature qui garde l’esthétique qu’on lui associe, mais qui est totalement domestiquée par l’homme. Le paysage étant une élaboration culturelle, c’est bien sur ce levier qu’on agit : on construit un paysage qui restitue l’image de la nature qu’on voudrait collectivement voir en ville, tout en le rendant capable de protéger nos espaces aménagés des inondations.

À Pirmil, cette nature permet de répondre aux problématiques spécifiques de l’inondation, sans le montrer. La communication autour de ces projets met souvent l’accent sur l’aspect de “ville nature” en bord de Loire, omettant parfois de mentionner le contexte d’inondation. Cela peut conduire à des situations où les nouveaux habitants ne sont pas pleinement conscients des risques de leur quartier. De même, la promotion immobilière peut miser sur un supposé retour de la nature en ville, tout en occultant les dispositifs techniques de protection mis en place contre les inondations.

Malgré les risques, ces zones offrent des opportunités foncières. Les nouvelles opérations urbaines qui y sont développées, permettent à une population aisée de se rapprocher spatialement des centres villes tout en habitant dans des quartiers aux performances architecturales et au niveau de confort contemporains. Les autorités cherchent donc à concilier développement urbain et gestion des risques d’inondation. L’objectif est, pour toutes les parties prenantes, de valoriser au maximum ces espaces.

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Les interfaces entre terre et eau dans les villes suscitent un regain d’intérêt après des décennies d’oubli ou d’éloignement. On observe un réaménagement des anciens espaces du port et de la ville, qui avaient été laissés de côté pour des raisons de sécurité au XIX^e siècle. Les programmes des projets évoluent, passant d’équipements initialement peu prisés, comme les HLM, à des quartiers aujourd’hui parmi les plus huppés et gentrifiés. La construction et la reconstruction d’une image identitaire servent directement le marketing urbain. La valeur patrimoniale, culturelle, matérielle et immatérielle, voire naturelle est mise en avant et constitue, dans le discours affiché, un gage de qualité. On assiste à une récupération symbolique et mémorielle de l’eau et du rôle structurant des ports. Ces derniers, de plus en plus, maintiennent sur place des activités à haute valeur ajoutée (notamment la partie tertiaire), ce qui permet d’identifier les autorités portuaires, qui sont propriétaires du foncier, comme des interlocuteurs territoriaux privilégiés des autorités municipales et des promoteurs privés. Dans le même temps, les politiques culturelles, l’événementiel ainsi que les interventions artistiques se saisissent de cette importante opportunité foncière. Dans une politique d’embourgeoisement, des dispositifs techniques de protection sont mis en place tout en étant occultés dans les récits de la promotion immobilière, qui mise sur le soi-disant retour de la nature en ville. Il s’agit en effet d’optimiser les usages de l’espace et de concilier l’occupation humaine avec les risques d’inondation. Il est essentiel de ne pas négliger la dimension symbolique, poétique et affective, qu’elle soit ancienne, patrimoniale ou contemporaine, dans l’établissement des liens entre la ville et l’eau. Le projet artistique nommé le “don de l’aval” qui a eu lieu en septembre 2025 à l’occasion de la “Grande remontée de bateaux de Loire”, illustre parfaitement cette dimension symbolique ainsi que la volonté de créer de nouveaux liens entre les communautés de bords de l’eau.

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Cet article de Laura Verdelli a été édité par Sarah Le Goffic (promotion 2025), ainsi que par Louison Caron, Filippo De Boni et Églantine Guillou (promotion 2026).

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